Es conocido por todos la problemática existente en los edificios de cierta antigüedad que no tienen ascensor o este no llega a cota 0, es decir, a nivel de acceso a la vía pública. Esta problemática afecta especialmente a las personas mayores, con alguna discapacidad física ya que les impide acceder y disfrutar con normalidad del derecho de su propiedad sobre la vivienda en plenitud, ante la existencia de las denominadas barreras arquitectónicas.
En nuestro despacho Abogados Sotelo y Fernández-Xesta, hemos ayudado y asesorado a numeras comunidades de propietarios y administraciones de fincas en los trámites legales encaminados a conseguir la supresión de esas barreras arquitectónicas, acudiendo si es necesario a los Tribunales para conseguir dicho objetivo.
En este artículo intentaremos dar unas breves pinceladas del actual estado de la legislación al respecto y de los diferentes supuestos y situaciones que pueden producirse en este ámbito, para dar más luz si cabe a quienes padecen su existencia.
En primer lugar y respecto a las comunidades de propietarios, debemos dejar claro que tras la modificación del artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, las obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de servicios de ascensor, incluso cuando impliquen modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Por otra parte, también es posible que ni si quiera sea necesario el previo acuerdo de la junta, si la petición de realizar las obras y ajustes razonables en materia de accesibilidad universal se lleva a cabo por propietarios mayores de 70 años o con discapacidad, conforme establece el artículo10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, en el que se establece que tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la Junta de propietarios, implique o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal.
¡Ojo !, en este caso la Ley habla no sólo de propietarios sino también de su cónyuge o persona que conviva con vocación de permanencia en análoga relación afectiva, familiares que convivan en la vivienda, trabajadores vinculados laboralmente con el propietario o personas que presten servicios como voluntarios con discapacidad o mayores de 70 años. Sin embargo no incluye a los arrendatarios, los cuales, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, tienen derecho a poder realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, pero excluye las obras de adecuación en elementos comunes del edificio por lo que entendemos que no estaría legitimado para exigir la realización de obras de adecuación en el portal, escaleras, etc. Además, el arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.
Para que las obras de adecuación tengan carácter obligatorio por esta vía es necesario que el importe repercutido anualmente a los propietarios del coste de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Por ello, es importante que las personas que soliciten la eliminación de barreras arquitectónicas por esta vía, es decir, sin necesidad de acuerdo de la junta, presenten un presupuesto de pago fraccionado de forma que el importe repercutido a los vecinos no supere ese límite.
Pero si aun así se superase el límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, la obra no perdería el carácter de obligatorio siempre que los propietarios promotores de la solicitud asuman el coste del exceso. Por ejemplo, si el coste total de instalación del ascensor supone 800 euros por vecino y las doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 600 euros la obra no sería obligatoria, salvo que el exceso de 200 euros por vecino sea asumido por los solicitantes o que se acuerde el pago de la obra de forma fraccionada en dos años de forma que el importe repercutido anualmente a cada vecino sería de 400 euros (inferior a las 12 mensualidades de cuotas ordinarias).
Es evidente de que la actual legislación al respecto, la concienciación social en la materia y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo así como las Sentencias de las distintas Audiencias Provinciales, han venido favoreciendo la eliminación de barreras arquitectónicas en los edificios y que, sin perjuicio de que cada caso tiene sus particulares circunstancias a analizar, las posibilidades de conseguir la instalación de un ascensor en un edificio o de bajar el existente a “cota 0” son mayores que hace unos años.
Cuestiones a parte son la ocupación de espacio en los bajos o pisos cuando es absolutamente necesario para proceder a la instalación del ascensor y cómo se puede proceder en esos supuestos, así como la posibilidad de eximir de los gastos del ascensor a los propietarios de los bajos, pero debido a la complejidad e interés de esos temas consideramos que son merecedores de un tratamiento independiente que abordaremos en próximos artículos.
Luis Sotelo Maestre – Abogado en Abogados SFX
